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二手房難出手,房租回到幾年前,這座一線城市樓市有點“冷”

2019-12-28 08:57:11 每日經濟新聞微信號

  二手房直降百萬仍難出手,房租回到幾年前,這座一線城市樓市有點“冷”

  時至年底,冬天的寒意漸濃。與季節的切換同步,全國不少城市的樓市漸進冰封。

  風水輪流轉,買賣雙方的心理預期改變,購房者猶豫不決,等待“最好的機會”,業主則倍感焦慮,掛牌的二手房幾個月依然無人問津。

  北京就是一個典型的例子。

  北京二手房直降百萬仍難出手

  統計數據最為權威。

  一線城市緯房指數監測顯示,自2019年7月以來,一線城市除深圳房價獨自持續上行,北京、上海、廣州等城市繼續調整。其中,北京房價下調速度要快于其它一線城市。與2017年4月最高點相比,2019年11月北京房價約下跌了18.5%。

  二手房市場更為殘酷。據瞭望智庫,安居客數據顯示,2019年11月份,北京二手房掛牌均價環比10月下跌約1%,這是北京二手房連續第5個月下跌。

  北京市住建委的統計數據顯示,2019年10月份,北京二手住宅共計網簽8844套,與9月份的12319套相比,減少3475套,環比降28.2%;與2018年10月的8879套相比,減少35套,同比下降0.4%。

  合計來看,2019年前10月北京二手住宅網簽為118558套,與2018年前10個月的130664套相比,減少12106套,降低了9.3%!

  數據背后是一個個業主和購房者的攻防戰,和此前不同,如今業主處于全面被動。

  “業主剛來電話,590萬就能賣!敝薪樾钦f,只要誠心買,價格還可以再談。二十分鐘前,該房源報價還是598萬。但瞬間降八萬并非底限,這套位于北京朝陽區的兩居室,掛牌兩個月來,已累計降價170萬。

  據第一財經報道,在小吳印象中,以往市場低溫時,小戶型房價仍較堅挺。但如今,從望京熱門小區,到剛需聚集的大望路,二手房直降百萬已非孤例。

  在買賣雙方的博弈中,業主的心理防線已在下降。據北京麥田成交房源監測數據,11月份買方整體議價幅度為-6.9%,較上個月下滑1個百分點,客戶議價空間達到2017年以來最高水平。

  不只北京,全國多個城市難逃二手房價格大幅下滑的命運。

  全景財經引用貝殼研究院的數據顯示,與去年相比,全國多個城市二手房掛牌均價下跌幅度較為明顯。過去一年(2018年11月到2019年11月),25個重點城市有20個城市的掛牌均價出現下跌,甚至有城市的跌幅超過20%。

  圖片來源:全景財經

  具體來看,青島二手房掛牌均價跌幅最大,從2018年11月的26713元跌至2019年11月的22203元,跌幅超20%居首;廣州位居次席,從37397元跌至31910元,跌幅超17%;鄭州位居第三位,從16861元跌至14965元,跌幅超12%。

  要知道,購置住房是有各種成本的(利息、各種稅費、維修基金等),這意味著,如果一個青島人2018年11月買了房,即便能夠按照掛牌價賣出去(不考慮不滿2年要繳納增值稅的因素),也要虧掉四分之一。而現實中,在這么慘淡的市場下,真正的成交價大概率要比掛牌價低一些,虧損的幅度還要繼續擴大。

  租金回到幾年前

  長租公寓“變卦”頻催業主降價

  與二手房售價同步下滑的還有租房的價格。

  貝殼研究院數據顯示,11月北京的房屋月租金水平在經歷“4連跌”后下降為81.3元/平米/月,環比下降1%,同比下降2.8%,當前租金水平已降至2018年年初以來的最低位。

  據《財經》報道,近期不少租房的房客表示,他們的房租普遍下調了500元/月左右。

  在京租房的李偉(化名)表示,他于近日租下了朝陽區雙井附近的一套六十多平兩居室,在看房后一個禮拜,中介主動通知他房租下降了500元/月。最終,該房以月租金7000元/月(季付)的價格而成交。

  “北漂”張琳(化名)也向記者證實,她和朋友上周一起在豐臺區方莊附近租下一套五十多平的兩居室,同樣降價了500元/月。

  記者查詢某找房網站后發現,最近一段時間,北京市住宅租金呈現出明顯的下行趨勢。以朝陽區某小區為例,同樣朝向,面積均為89平米的整租房源,在今年8月4日的成交價為6400元/月,而12月25日的成交價為4600元/月,直降1800元/月。

  在西城區以“人口密集度高”而著稱的某小區,同樣朝向、面積均為60平米的整租房源,在今年10月5日的成交價為5800元/月,而12月25日的成交價為5100元/月,直降700元/月。

  租房市場不景氣,不少長租公寓企業也暫停部分區域的收房,開始著力消化原有房源庫存,甚至要求房東降價,重新簽訂合同。

  據經濟觀察網報道,一位業主表示,其租給某長租公寓的一套兩居室原本簽約的價格為7300元/月,半個月前接到電話,要求降價到6500元/月,如果不降價就解約,解約雖然能夠拿到一個月的違約金,卻要支付額外的裝修費用,總體算下來,他還要給對方5000多元,“管家說,可以走法律程序,他們的律師團隊很強大!

  一張流傳于網絡的截圖顯示,某位蛋殼公寓的房東稱,自己的房子因“拆除隔斷”而被蛋殼要求大幅降低租金,“從13500元/月銳減至8500元/月”。

  據《財經》調查,這樣的情況并不鮮見。據常營地區的某位房東透露,自己的房子租給了蛋殼公寓,因拆除隔斷,房租“由9100元/月銳減到7500元/月”。另一位回龍觀的房東則表示:“拆除隔斷使自己的房租從9100元/月降到7500元/月!

  證券時報報道,業內知情人士表示,一些長租公寓機構、租賃平臺確實出現因調整、優化個別房源合同而與業主溝通協商的情況。有租賃機構的個別房間與業主協商調整租金,是因為當初收房時給的評估價有點高了,現在是根據系統綜合評估做出調整。對因價格沒評估準、業主又不愿意降價、想解約的,租賃機構會賠業主違約金。但如果業主同意調整價格,可以按協商好的價格重新簽約。

  上述知情人士認為,出現這種情況的原因除了年底整體市場下行低走,還有城市規劃變更、商圈發展遷移、政策管理調控,以及合約雙方個體計劃調整等宏觀、微觀因素。不過,他認為,作為合約雙方,就個別合同達成續約、變更、解約屬正常商業行為。

(編輯:馮方)
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