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廈門誕生天價“地王”背后:土地市場正快速升溫

2020-04-25 09:39:29 21世紀經濟報道

  廈門誕生天價“地王”背后:土地市場正快速升溫

  張敏

  4月22日上午,廈門迎來新冠肺炎疫情后的首場土拍,思明區、集美區、翔安區的3宗優質涉宅用地參與拍賣。其中,“思明2020P01地塊”經多輪競拍,由上海泰鳴貿易有限公司以103.55億元的總價摘得,樓面價50598元/平方米,溢價率43.82%。

  這一價格刷新了廈門土地交易的單價和總價紀錄。即使放諸全國,總價破百億的地塊也極為罕見。

  “地王”誕生的背后,反映出一個現實:土地市場正在快速升溫。

  4月以來,佛山、成都、福州、天津等城市,以及“長三角”區域的多個城市,都出現了土地高價成交的情況,個別地塊的溢價率超過100%。經歷了因新冠肺炎疫情導致的“斷供”后,房企補倉的良機似乎已經到來。

  競價次數達數百輪

  新晉廈門“地王”位于島內的思明區,土地面積59562平方米,總建面21萬平方米,地塊起拍總價就達到72億元。由于思明區很長時間以來未能供應住宅用地,因此從一開始,該地塊就引發了廣泛關注。

  該地塊吸引了包括中駿、中海、金茂、華發、平安等在內的14家房企參與競逐。經過多達數百輪、一個多小時的激烈競拍之后,以103.55億元的價格競出。

  103億是什么概念?中原地產指出,這是中國土地招拍掛歷史上第25宗百億地塊,48.2%的溢價率,排名百億地塊里的第12名。這也是新冠肺炎疫情后,除上海地塊外的第二宗百億地王。

  在很多從業者看來,廈門“地王”的誕生,只是近期土地市場迅速升溫的一個縮影。公開信息顯示,很多熱點城市都出現“搶地”現象,集中表現為多家爭搶、多輪競價、高溢價等。

  4月9日,在浙江麗水一宗綜合用地的出讓中,碧桂園旗下的衢州正豐置業有限公司以18.54億元競得,樓面價15414元/平方米,溢價率58.46%。該地塊的競價次數達到191輪。

  同日,恒大以6.89億元的價格競得云南昆明高新區東區馬金鋪片區1宗宅地,成交樓面價4143元/平方米,溢價率高達97.26%。

  4月14日,福州市長樂區6宗涉宅地入市,吸引十多家知名房企參與。其中一宗地塊被新力地產以7.59億元的價格競得,溢價率達到105.13%。

  4月20日,江蘇南通通州區出讓兩宗宅地,其中一宗地塊以1.4億元競出,樓面價為14000元/平方米,溢價率達到97.65%,競價次數高達363輪。

  次日,在江蘇南通通州區1宗商住 地的拍賣中,中南地產以19.95億元的 報價“奪魁”,溢價率59.65%,競價次數 達到340輪。

  中原地產首席分析師張大偉指出,土 地市場的升溫,主要發生在長三角、珠三 角、福建等區域,以及中西部核心城市。這 與當前房地產市場的熱點區域幾乎重合。

  補庫存與調結構并重

  土地市場的升溫,與近期多個城市加快供應節奏有關。從3月開始,在中央和地方積極的供地政策推動下,多個城市的土地市場重啟,供地規模和質量都有明顯提升。多家機構的數據顯示,3月份的供地規模較2月出現翻番。

  到4月份,無錫、南京、廣州等城市開始批量供應和成交土地。4月15日,福建福州市成功出讓8宗地塊,成交總價128.474億元。

  土地供應規模的提升,刺激了房企的熱情。4月21日,上海土地交易市場舉辦2020年首場土地出讓和區域發展宣介會,涉及嘉定、寶山、浦東新區及靜安區的50幅地塊,F場共有保利、金地、金茂、華發等10家企業代表參會,此外還有數百名房企人員在云端同步參與。

  “現階段是一個比較好的拿地時機,這基本是行業公認的!苯,北京某央企開發商負責人向21世紀經濟報道表示,不僅是因為近期推出的地塊量多質優,一些地方政府還實施了緩交土地出讓金等優惠政策。

  他還表示,房地產業素有“低點時拿地、高點時賣房”的傳統,企業在疫情帶來的市場低谷期進行拿地,在某種程度上也符合這一原則。

  但從存貨角度看,房企果真“庫存空虛”了嗎?

  據悉,當前房地產行業的總體存貨規模并不小,占總資產的比重在4成以上,且由于周轉率下滑,部分企業已開始著手消化手中的存貨。

  前述房企人士稱,房企有各自不同的土儲規模,其拿地策略也不盡相同。比如,有的企業主要為了補充庫存,有的則是調結構,在部分區域進行深耕并提高市場占有率!跋裎覀児,存貨規模還行,但質量參差不齊,在低能級城市的儲備比例偏高。公司就希望在東部一二線城市、中西部的區域核心城市強化儲備,如果是核心區最好!

  “碰巧現在推出來的,基本都是優質土地,所以對我們來說,時機比較好!痹撊耸空f。

  上海易居研究院的統計顯示,今年3月,重點監測城市的土地溢價率為12.2%,環比上升0.9個百分點,連續四個月環比上升。同期,土地流拍率降至9.6%,較上月減少了11.7個百分點,是半年多以來的最低位。

  該機構指出,隨著供地力度的持續加強,預計4月份土地成交規模將出現大幅上漲。

(編輯:董文博)
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