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一線樓市調查:掛牌價上調,成交量不支撐房價上漲

2020-04-25 08:33:46 21世紀經濟報道

  一線樓市調查:掛牌價上調,成交量不支撐房價上漲

  宋興國

  抓住機會,進軍“A8”、“一年至少2N”、“多核持卡,輕松上車”,這些話,你能看懂什么意思嗎?

  30歲的李雪(化名)告訴21世紀經濟報道記者,周圍一些人每天討論的“專業術語”一度令她讀起來恍如天書,而只有一句“去年買深圳的都賺了上百萬了”,讓她印象深刻。

  李雪后來才逐漸了解到,上述這些表述,都是從某房產論壇流傳出的炒房黑話,其中“A”等于資產,“進軍A8”指的就是要通過買房達到資產8位數;“N”是套數的意思,“一年至少2N”是指每年要入手兩套房產;而“核”的意思是身份,“多核持卡”的意思是,用親朋好友的名義辦多張信用卡用以套現,完成首付積累。

  近期,一些炒房客再度興奮起來。會出現新一輪的樓市上行周期嗎?

  多位分析人士均向21世紀經濟報道記者指出,以現有的政策力度和市場熱度來看,其他熱點城市房價大幅度上漲的可能性不大。而政策力度是否會出現調整,或要到今年下半年才會更加清晰。

  實漲還是虛漲?

  深圳房價漲了嗎?不同的人有不同的看法。

  炒房者的眼中,這個問題的答案是“肯定漲了,抓緊買”。

  在深圳工作四年的趙渝(化名)在回答這一問題時,堅定地認為深圳的房價“當然漲了”。

  已經落戶深圳,沒有房貸記錄的金融從業者趙渝,在去年11月,看上了深圳坂田區域一套總價420萬的二手房,已經勸服了家里人,準備將位于重慶主城區的一套房子出售籌集首付。但春節回來,趙渝突然發現,4月上旬,這套房子的掛牌價已經漲到了480萬。

  “我覺得最近業主有點飄了!痹诮邮21世紀經濟報道采訪的時候,深圳一位從業多年的房產經紀人士告訴記者,與其說近期深圳房價上漲,更多是房價上漲的強烈預期下,業主的掛牌價有所上漲。他的多個客戶都在近期調高了掛牌價格,其中既有主動調高的,也有因為自己想換的房子價格調高后也跟漲的。

  但他也同時告訴21世紀經濟報道記者,從實際的成交來看,他們大區最近周末的成交總價,平均每套比去年高4萬元左右,而成交套數則和去年高峰期數量基本一致。

  近期深圳住建部門回應當地樓市熱點問題時稱,今年一季度深圳新房價格上漲1.0%,二手房上漲2.8%。

  其中,新房而言,深圳住建部門指出,最近熱議的兩三個樓盤都集中在南山、寶安等熱點地區,其他區的銷售、交易總體是穩定的,一些媒體報道的季度成交均價不全面、不真實,不能真實地反映深圳行情。

  而對于二手房,深圳住建部門在回應中稱,經初步調查,主要是部分業主掛牌價過高,存在嚴重背離市場行情的情況,但掛牌價不等于成交價,“不排除個別中介機構和人員惡炒深圳樓價”。

  中國(深圳)綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁則認為,輿論炒作放大了深圳樓市的火熱程度,實際上,新房主要是少數樓盤價格較高,大多數樓盤仍處在橫盤調整狀態。

  多方面因素推高預期

  多位受訪人士均向21世紀經濟報道記者指出,供應偏緊、流動性寬松、相關政策調整,多方面的因素共同導致了深圳樓市此輪的上漲預期。

  其中,深圳樓市長期供需偏緊的狀況被認為是根本原因,2018年、2019年深圳分別新增常住人口49.83萬人和增加41.22萬人,持續的人口流入,和四大一線城市中相對最為寬松的落戶政策,為深圳帶來了大量的住房需求。

  同時,深圳供應持續緊張。

  同策研究院首席分析師張宏偉則告訴記者,一季度全國經濟增速-6.8%,M2增速10.1%,貨幣增速上行。按照M2增速與GDP名義增速一致原則,流動性明顯寬裕,這會導致投資保值增值的需求明顯,深圳等地豪宅市場同步火熱。而同時,市場流動性寬裕與“限價”下的市場“倒掛”,又是驅動投資客進入樓市的核心驅動因素。

  宋丁也認為,在全球量化寬松的背景下,我國也采取了降準等多項貨幣政策,出于資產保值的需求,避險資金大量涌入,是深圳樓市行情上漲的基礎性因素。

  另外,深圳取消豪宅價格線,被認為是另一個重要的促因。

  在中原地產首席分析師張大偉看來,深圳一些樓盤價格是因為漲了,才有很多人想辦法找便宜方便的錢,加大杠桿,再加上豪宅線取消后,短炒成本非常低。

  堅持“房住不炒”

  短期來看,一線城市的樓市仍處在恢復期。興業證券的數據也顯示,第16周(04.12-04.18),一線城市新房成交面積單周同比下滑31%。而在體量更大的二手房領域,北京和上海今年以來的成交套數分別下降約30%和5%,深圳則上漲約49%。

  北京方面,有機構分析人士告訴21世紀經濟報道,北京3月份的成交量跟去年同期比,基本上是40%-50%左右的成交量。根據歷史經驗,北京二手房成交量在12000套到13000套的時候是一個橫盤的狀態,如果比13000套高,北京的房價價格就可能上漲,但當前成交量還不足以支撐北京整體房價大幅地上漲。

  上海則在豪宅市場的帶動下,出現了較為明顯的行情變化。中國指數研究院的數據顯示,3月最后一周,上海內環以內商品住宅成交均價為125600元/平方米,環比上升8.4%;中內環間均價91001元/平方米,環比下降4.1%;中外環間價格為66727元/平方米,環比下降3.9%;成交量占比超過六成的外環以外價格為41304元/平方米,環比上升2.7%。除內環以內和外環以外住宅成交價格上漲以外,其他區域均環比下滑。

  4月23日,人民銀行上?偛空匍_上海房地產信貸工作座談會,強調堅持“房住不炒”定位,嚴禁以房產作為風險抵押,通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求,違規向購房者提供資金,影響房地產市場的平穩健康發展。

  而上述機構分析人士也告訴21世紀經濟報道記者,在現有的嚴格政策下,一線城市很難大幅度上漲。雖然不少城市開始試探性松動樓市調控政策,中央近期再度強調“房住不炒”,從各地頻繁出現政策“一日游”的情況來看,中央政策定力十足,短期內政策放松的可能性不大。但張宏偉則認為,今年樓市調控政策起碼不會再“收緊”。

(編輯:董文博)
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